[댁의 전세는 안녕하십니까] 선진국선 세입자보호 어떻게…

獨, 3년간 임대료 상승폭 20% 못 넘게
英, 공무원들이 물가 감안 적정가 결정

유례없는 전세대란에 우리나라에서도 전·월세 상한제 논쟁이 본격화할 조짐이다. 저금리 기조에 전세를 월세로 돌려 은행 이자보다 높은 수익을 올리려는 집 주인과 전세를 원하는 세입자 사이의 ‘미스 매칭’(불일치)을 조금이라도 줄이고, 저소득층을 임대료 부담에서 해방해보려는 취지다.

선진국에서는 이미 임대료 인상 폭 등을 규정한 민간 주택 임대에 대한 다양한 규제 제도를 운영 중이다. 전세는 세계 유일의 독특한 제도라 별도의 특별한 대책이 마련되어야 할 것으로 보인다.

국회 입법조사처에 따르면 독일은 기본적으로 정부의 재정지원이나 택지공급을 받아 건설한 공공 임대주택에 대해 임대료 상한제를 우선 적용한다. 아울러 민간주택에는 3년간 임대료 상승폭이 20%를 넘지 못하도록 상한선을 뒀다. 이를 어긴 집 주인은 ‘질서위반죄’로 처벌돼 최대 5000유로(770만원 정도)의 벌금을 내야 한다.

프랑스는 최초 임대차계약에 별다른 규제를 두지 않지만 차후 임대료를 인상할 경우 증가율이 비교 기준 임대료 지수(건축비와 물가 상승률 등을 반영한 지수) 상승률의 80%를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 또 집 주인과 세입자가 합의하지 못하면 임대인 단체와 임차인 단체로 구성된 임대차관계 전국협의위원회에서 매년 정하는 적정 임대료를 따라야 한다.

영국의 경우 소유자가 거주하지 않는 임대용 주택에 대해선 감정평가청 소속 공무원인 임대료 사정관이 정하는 공정 임대료를 적용한다. 공정 임대료는 물가 상승률 등을 감안해 임대인의 적정 이윤을 보장하는 수준으로 결정되는 것으로 알려졌다. 임차인이 임대료에 불만이 있을 경우 계약일로부터 6개월 이내에 임대료사정위원회에 임대료 재평가도 요구할 수 있다.

미국 뉴욕시는 임대료 안정법이 적용되는 지역의 민간 임대주택에 한해 임대료안정위원회가 정한 최대 상승분을 따르게 했다. 일본은 상한제가 없지만 집 주인이 임대료를 올리기 위한 갱신 거절이나 계약 해지통고를 금지하고 있다.

한편 우리나라는 계약 기간 중 보증금이나 월세를 올릴 때만 연 5% 이내로 규제하지만 새로 전월세 계약을 맺거나 갱신할 경우엔 제한이 없다. 입법조사처는 ‘5% 규제’ 조항에 대해 “이를 규제하기 위해 소요되는 행정비용 등이 막대하기 때문에 현실적으로 실효성이 없다는 지적을 받고 있다”고 설명했다.

특별기획취재팀